Размер шрифта: А А А
Цвет:
Квартиры и
комнаты
Частные дома
Земельные участки
Коммерческая
недвижимость
Отзывы наших клиентов

Мошеннические схемы при купле-продаже квартир

Сколько существует рынок недвижимости – столько времени на нем «работают» мошенники. Государство с этим явлением борется, но природа мошенничества изменчива и приспособляема к внешним обстоятельствам. В каждом отрезке времени рождаются новые комбинации. Ниже приводим некоторые схемы мошенничества в купле-продаже квартир сегодняшнего дня.

Схема 1. Частные займы

Если говорить о том, где сегодня больше всего криминала, то это рынок займов и выкупов. Там, где применяются ломбардные схемы, когда человек, нуждающийся в деньгах, готов расстаться со своей квартирой за малые средства.

Суть схемы. при займе даже относительно небольшой суммы в качестве залога фигурирует генеральная доверенность на продажу квартиры заемщика. Это значит, что квартиру могут продать за долги без лишних разговоров, даже если размер долга 50% от ее стоимости. Встречаются и откровенно преступные варианты – когда заемщик рассчитался, а его квартира все равно продается, потому что доверенность остается у заимодавца на руках. И государство почти никогда не может вмешаться. Ведь это был свободный выбор.

Как себя обезопасить? Если принято решение взять кредит путем займа, то рекомендуется в генеральной доверенности прописать строку, что право продавать залоговую недвижимость у держателя гендоверенности наступает на следующий день после даты возврата долга. И обязательно забрать у заимодавца расписку о получении им от вас всей суммы.

Схема 2. «Черные» риэлторы и «темные» квартиры

Как себя обезопасить? «Чистоту» сделки на 100% проверить невозможно. В России таких механизмов нет. Но, как минимум, должна насторожить информация из Росреестра. Квартира, которая много раз перепродавалась за последнее время, должна вызывать подозрение. Возможно, так отмывались деньги или запутывались следы давней мошеннической сделки.

Получить справку об интересующем объекте в Росреестре (а именно – о предыдущих сделках и предоставлявшихся ранее документах на государственную регистрацию) стоит от 200 до 1500 рублей. Но можно предложить  получить эту информацию и продавцу. Если он отказывается или не хочет ее показывать покупателю – это тоже повод подумать, а стоит ли?

Схема 3. Махинации с документами

Фальсификация свидетельства о праве собственности и паспорта продавца относится, пожалуй, к категории «страшилок» и сегодня почти не встречается. А вот заключение договора и передача задатка несколькими покупателями одному собственнику жилья вполне возможна. В данном случае мошенник подписывает предварительный договор сразу с несколькими покупателями,  принимает задаток и исчезает.

Обман раскроется еще на стадии приемки документов на государственную регистрацию сделки. Максимум, что могут провернуть такие мошенники-поддельщики – это взять за квартиру задаток от покупателя и исчезнуть.

Как себя обезопасить?  Во-первых, закажите выписку из ЕГРП и узнайте, кто действительно является собственником квартиры, и нет ли на ней арестов и обременений. Во-вторых, необходимо проверить документы тех, кто продает квартиру и принимает за нее задаток. Для проверки подлинности паспорта не постесняйтесь попросить любой другой документ, удостоверяющий личность (водительские права, например). Не надо стесняться лишний раз потревожить продавца, он обязан предоставить всю интересующую покупателя информацию по сделке.

Схема 4. Мошенничество с генеральной доверенностью

В одном из городов России, был случай, когда женщина продавала квартиру по доверенности мужа. И все бы было хорошо, но муж накануне сделки поехал отдыхать на море и там утонул. Жена скрыла этот факт, продала квартиру, а позже покупателям пришлось расторгнуть сделку и вернуть квартиру, так как сделка была изначально недействительной и оспорена наследниками мужчины.

Суть схемы. Генеральная доверенность – это документ, который выдается собственником третьему лицу для подтверждения его правомочий на совершение самой сделки или каких-либо действий, предшествующих сделке (например, сбора документов). Сделки по генеральной доверенности практикуются довольно часто, и не обязательно все они мошеннические. Но здесь для покупателя существует повышенный риск, особенно если собственник находится в пределах досягаемости (допустим, он в городе, но тяжело болен), а продавец квартиры категорически отказывается познакомить покупателя с ним. Важно знать, что, во-первых, гражданин, выдавший доверенность, может в любой момент ее отозвать без объяснения причин. Во-вторых, действие доверенности прекращается со смертью выдавшего ее гражданина. Если выяснится, что на момент совершения сделки доверенность была отозвана или собственник был мертв – сделку придется расторгнуть.

Как себя обезопасить? Проверьте полномочия доверенного лица. Бывает, что покупатели по невнимательности вносят задаток человеку, у которого есть полномочия только на сбор документов или согласование перепланировки. Стоит также выяснить, в каких отношениях состоит человек, выдавший доверенность. В идеале нужно поговорить с доверителем лично, выяснить, выдавал ли он такую доверенность,  не отменял ли он ее, да и вообще жив ли он. И, конечно, надо постараться договориться с ним о присутствии его на сделке и его личной подписи в договоре купли-продажи. Информацию о том, жив человек или нет, можно запросить в паспортном столе. Не лишним будет попросить справку из нарко- и психдиспансера о том, что собственник вменяем, даже если факт его вменяемости уже удостоверен нотариусом. Накануне совершения сделки нужно обязательно выяснить, не отозвана ли доверенность. Найти нотариуса, который выдал доверенность, не составит труда. В доверенности всегда указывается, каким нотариусом она выдана. Существует сборник нотариусов, где указано нахождение офисов и телефоны. Обратившись с заявлением к нотариусу (по телефону они такой информации не дают), можно узнать о том, была ли отозвана конкретная генеральная доверенность или нет.

Схема 5. Купля-продажа квартиры по заниженной цене

Мошенничества чаще всего происходят в сегменте недорогой недвижимости. Там можно манипулировать взаимоотношениями, заявить покупателю: «Не вы, так другой». Чтобы создать ажиотаж, достаточно немного приспустить цену, потому что спрос на дешевые объекты на рынке большой. И люди при этом упускают фактор безопасности.

Суть схемы. Главным «маркером» неблагонадежности квартиры является сам факт ее продажи по цене процентов на двадцать ниже рыночной стоимости. Конечно, бывает, люди попадают в стесненные обстоятельства, и нормальная практика – сбросить 100-200 тысяч рублей, чтобы продать квартиру побыстрее. Но на демпинг в размере пятой части стоимости честный собственник даже в таких обстоятельствах не пойдет. Скорее всего, сбывается квартира, приобретенная незаконным путем. Или на самом деле ничего не продается, а квартира играет роль приманки, чтобы привлечь побольше покупателей и набрать у них задатков.

Как себя обезопасить? Про мышеловку и бесплатный сыр уже все сказано классиками. Остается только подписаться под этими словами.

Схема 6. Занижение стоимости квартиры в договоре с целью расторжения договора впоследствии

Если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей, при продаже продавец обязан заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры свыше 1 млн.руб  или с разницы между покупной и продажной ценой (если владеет квартирой менее 3х лет). Для «оптимизации» налогообложения собственники часто прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Покупатель передает продавцу вдвое или в втрое большую сумму, чем один миллион рублей, но этот факт отражается только в расписке о получении денег. А в соответствии с договором, стороне продавца передан всего 1 млн рублей.

Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам. В течение этого периода продавец или другие лица (родственники, наследники, чьи права при продаже были ущемлены) вправе в судебном порядке оспорить сделку или признать ничтожной. Если они выиграют дело, то продавец и покупатель будут вынуждены вернуть все причитающееся друг другу по договору, то есть 1 млн рублей. Получить назад все переданные деньги будет непросто. За справедливостью покупатель вправе обратиться в суд. Однако большой вопрос, примет ли суд к рассмотрению расписки или будет руководствоваться только договором купли-продажи.

Схема 7. Покупка квартиры, которую родственники бывшего владельца отказались приватизировать и получили право пожизненного проживания в ней

Люди, когда-то добровольно отказавшиеся от приватизации в пользу родственников, сохраняют в течение жизни право проживания в квартире. Как было принято считать раньше, если эти лица выписывались из квартиры, то теряли право бессрочного проживания. Однако благодаря Жилищному Кодексу РФ (ст. 19) и постановлению пленума ВАС РФ от 02.07.09 №14 (п.18), сейчас эти лица в суде восстанавливают право проживания в этих квартирах, и вселяются в квартиры с помощью судебных приставов. Более того, эти лица имеют право не только проживать в квартире самостоятельно, но и прописывать в там своих детей без согласия нового владельца квартиры.

Именно в этом году практика очень активная, когда люди восстанавливают свое право на проживание в квартирах, которые со временем были проданы новым собственникам не один раз. Суды, конечно, каждый случай в отдельности рассматривают, но в принципе, восстанавливают в правах. Судебных решений сейчас достаточно. Мы смотрели по России решения, которые находятся в открытых источниках, это от 10 до 15 решений. Это только те, которые есть в общем доступе.

Эксперты высказывают опасения, что механизм принудительного вселения будет использован квартирными рейдерами.

Суть схемы. В данном случае, мошенники могут использовать разные схемы. К примеру, при продаже в квартире прописаны родственники хозяина квартиры. В договоре купли-продажи ставится отметка о том, что эти лица обязуются сняться с регистрационного учета в течение двух недель после подписания договора. Однако члены семьи владельца не ставят подписи на данном договоре и не дают прочих письменных обязательств освободить квартиру. В результате, по прошествии двух недель родственники бывшего хозяина квартиры не выписываются и не освобождают квартиру. И у нового владельца квартиры нет законного способа  выписать этих людей, так как у них есть право бессрочного проживание. Фактом своего пребывания в квартире шантажисты начинают воздействовать на собственника. Причем, если у покупателя получится откупиться от шантажистов, и они съедут, право проживания в квартире у них все равно останется.

В другом случае, в квартире может быть никто не прописан. Однако после сделки лица, отказавшиеся в свое время от приватизации квартиры, могут инициировать восстановление права проживания в суде. А потом заселиться с помощью судебных приставов в квартиру. После этого нежданные квартиранты начинают вымогать деньги у нового владельца квартиры.

Как себя обезопасить? Следует изучить список лиц, которые на момент приватизации были прописаны в квартире и написали отказ от участия в приватизации в пользу членов своей семьи. На момент отчуждения в квартире «отказники» не должны быть прописаны. В идеале, таких лиц, вообще, не должно быть в квартире.

Как это не печально сознавать, но мошенничество никогда не будет искоренено, точно также как всегда найдутся люди, которые понесут мошенникам свои деньги «добровольно и с песней». Но есть разница, сколько будет этих людей: единицы или тысячи.

Требуются на работу риэлторы. Заполните анкету
Заполните заявку на покупку/продажу объекта недвижимости
Система Orphus GISMETEO: Погода по г.Комсомольск-на-Амуре
Горячие предложения

Все горячие предложения

Готовый бизнес
Первостроителей, 20
1 990 000 руб

 Продам нежилое помещение (магазин) - действующий бизнес, с доходом в среднем 150 000 т. р. Все интересующие вас вопросы узнавайте по звонку. Возможен обмен по...

Малосемейка
Ленинградская, 70/2
950 000 руб

косметический ремонт

Малосемейка
Московский, 30
1 330 000 руб

кафель, счетчики, натяжные потолки

Малосемейка
Ленинградская, 21
1 300 000 руб

косметический ремонт, пластиковые окна

Двухкомнатная
Кирова, 51
1 260 000 руб

пластиковые окна, косметический ремонт

ул. Пугачева
650 000 руб

недостроенный дом, фундамент, колодец, 10 соток земли, гараж

Частный дом
г. Хабаровск, ул. Северная
Договорная

Обменяю дом в Хабаровске на 3-х комнатную квартиру в Комсомольске-на-Амуре с доплатой! 6 соток земли в собственности, холодная вода скважина 48 м.с хорошим насосом,...

Частный дом, ул. Щорса
4 600 000 руб

Участок 10 соток, все в собственности, пластиковые окна, электрокотел, теплые полы!

Земельный участок
Машинная, 28
3 500 000 руб

Под коммерческую деятельность или обмен на недвижимость - рассмотрю варианты!

Капитальный гараж
А/к Фестивальный
200 000 руб

А/К Фестивальный, размер 3*6

Частный дом
п. Циммермановка
Договорная

Дом под материнский капитал! Гараж, баня, 3 комнаты, хозяйственные постройки

Земельный участок
пос. Циммермановка
5 000 000 руб

Продается владение в районе пос. Циммермановка площадью 60 гектар. На этой площади имеется тридцать озер, 25 км. р. Амур, что позволяет заниматься охотой,рыбалкой ...

Земельный участок
ул. Высокая
350 000 руб

Участок 12 соток, домовая книга, возможен расчет по материснкому капиталу

Земельный участок
ул. Пригородная
1 000 000 руб

Земельный участок с разрешением на строительство! 6 соток, посадки, колодец, 100 метров от дороги!

Дача
Галичный
80 000 руб

Дача 11 кв.м. в сторону Галичного, 8 соток земли, дом, баня, сарай, бочки для воды, колонка, кустарники вишни, смородины, ярги, яблони, груши!

Частный дом
ул. Лермонтова
Договорная

Обмен на 2,3-х комнатную квартиру. Рассмотрим все предложения!

Капитальный гараж
А/к Павловский-2
550 000 руб

Гараж в А/К Павловский-2, размер 6*7, ворота 4*3, стеллажи, электротенны, в собственности

Частный дом
Спартака, 5
3 600 000 руб

Хороший ремонт

Земельный участок
ГК Хапсоль-2
100 000 руб

Продам земельный участок 10 соток под строительство жилого дома

Частный дом
Некрасова
2 000 000 руб

Участок 6 соток, отопление печное, все в собственности, рядом теплотрасса, отличное расположение

Частный дом
6-я Речная
1 750 000 руб

Участок 10 соток, все в собственности, отопление печное+котел, состояние отличное

Земельный участок
Мылкинский переулок, 33
610 000 руб

Участок 10 соток под ИЖС, свет, коммуникации

Земельный участок
Парковая, 10/2
750 000 руб

Земельный участок 10 соток под строительство жилого дома

Земельный участок
ул. Культурная
460 000 руб

Земельный участок 100 га под строительство жилого дома

Частный дом
4-я Стрелковая
1 000 000 руб

Продам кирпичный жилой дом, все уточняйте по звонку. Или обменяю на квартиру, рассмотрю любые предложения

Частный дом
ул. Ударная
1 670 000 руб

Дом из бруса, 45,5 метров, центральное отопление + печное, везде установлены пластиковые окна, есть подпол, земля в собственности, 11 соток, на участке колодец, в с...

Частный дом
Канская, Железнодорожный, г. Хабаровск
2 600 000 руб
Частный дом
ул. Крылова
5 900 000 руб

Продается коттедж в Ленинском округе, недалеко от парка естественного происхождения им Ю.А.Гагарина. Общая площадь дома - 120 квадратных метров, ухоженный земельный...

Частный дом
ул. Формовочная
900 000 руб

Поселок большая Хапсоль. Дом кирпичный, окна платик,печное отопление, хороший ремонт ,большой огород, новая баня, сарай. От города на автобусе № 9 ехать 15 минут. У...

Частный дом
Рыбная
950 000 руб

Ремонт, пластиковые окна

Все горячие предложения

деятельность агентства недвижимости застрахована комсомольск на амуре, бесплатный переезд в подарок комсомольск на амуре, погашение долгов комсомольск на амуре, погашение долгов по квартире комсомольск на амуре, альтернативная сделка комсомольск на амуре, обмен недвижимости комсомольск на амуре, приватизация квартир комсомольск на амуре, юридическое сопровождение сделок комсомольск на амуре, предварительная запись в юстицию комсомольск на амуре, предварительный талон в юстицию комсомольск на амуре, юстиция комсомольск на амуре, сделка юстиция комсомольск на амуре, доверенность на продажу комсомольск на амуре, жилищные субсидии материнский капитал комсомольск на амуре, военные сертификаты комсомольск на амуре, продажа квартиры в краснодаре, покупка квартиры в краснодаре, недвижимость в краснодаре, переезд в краснодар, недвижимость краснодара, дальневосточники в краснодаре, ипотека комсомольск на амуре, квартиры и комнаты комсомольск на амуре, интерактивная карта комсомольск на амуре, срочный выкуп недвижимости комсомольск на амуре, государственные учреждения комсомольск на амуре, полезная важная информация комсомольск на амуре, статьи о недвижимости комсомольск на амуре, агентство недвижимости комсомольск на амуре, продажа и покупка коммерческой недвижимости комсомольск на амуре, недвижимость комсомольск на амуре, частные дома и земельные участки комсомольск на амуре, купить продать квартиру комсомольск на амуре

Яндекс.Метрика